Kira Zammı Sınırı ve Gelecek Beklentileri
Kiracıları korumak amacıyla 11 Haziran 2022'de yürürlüğe giren 'yüzde 25 zam sınırı', 2 Temmuz 2024 tarihinde sona erecek.
Bu süreçte uygulamanın piyasaya olan etkileri göz önünde bulundurulurken, sınırın kalkmasıyla birlikte yaşanacak potansiyel fahiş artışların önüne nasıl geçilebileceği önem arz etmektedir.
Gayrimenkul sektörünün önde gelen üç çatı kuruluşu GYODER, İNDER ve KONUTDER'e danıştık. İşte beklenen gelişmeler ve öne çıkan çözüm önerileri...
Piyasa Dinamikleri ve Müdahalelerin Etkileri
Neşecan Çekici, "Artan enflasyona karşı getirilen yüzde 25 sınırlamasıyla bir koruma amaçlandı ancak tam olarak uygulanabilir olduğunu söylemek zor," dedi. "Gayrimenkul piyasasının doğal salınımı, likit olmayan ve kendine özgü dinamikleriyle önem taşır.
Bu tür müdahaleler piyasanın yeniden dengelenmesini güçleştirir ve toplumsal barışı olumsuz etkiler. Yüzde 25 kısıtlaması nedeniyle birçok ev boş kaldı ve yatırım motivasyonu ile satın alma davranışı da olumsuz etkilendi," şeklinde konuştu.
Kira Piyasasında Değişim Beklentileri
Neşecan Çekici, Temmuz ayında kira sınırının kaldırılmasının, tayinler ve üniversiteye başlama dönemi gibi faktörlerle denk geldiğine işaret ederek, "Ayrıca yaz aylarının evlenme ve taşınma sezonu olmasıyla birlikte oluşacak talebin piyasada fiyatlanacağını öngörüyorum. Son iki yılda çoğunlukla yüzde 25 sınırının üzerinde ve karşılıklı mutabakatla belirlenen kira değerlerinin piyasayı şekillendirdiğini gözlemledik. Enflasyon, faiz oranları, fiyat artışları ve piyasa gerçekleri çerçevesinde kira değerlerinde bir düzeltme yaşanabilir," dedi.
Sosyal ve Kiralık Konut Açığını Gidermek İçin Yeni Model Önerisi
Neşecan Çekici, ev sahipliği oranının düşmesiyle birlikte kiracı sayısının arttığını vurgulayarak şunları söyledi: "Türkiye'de ev sahipliği oranının azalması ve kiracı nüfusunun artması, sosyal konut ve kiralık konutta ortaya çıkan açığı açıkça gösteriyor. GYODER'in önerdiği Yeni Konut Modeli, devlet-özel sektör işbirliğiyle hızlı bir şekilde hem kiralık konut hem de sosyal konut eksikliğini çözecek bir formül sunuyor.
Bu modelde, kamuya ait arazilerde özel sektörün kiralama amaçlı konut üretmesi öneriliyor ve arsa mülkiyetinin devlette kalması öngörülüyor. Böylece arsa maliyetlerinin sıfırlanabileceği ve kiraların yarı yarıya düşebileceği belirtiliyor."
Kira Sınırlandırmasının Değerlendirilmesi
Ramadan Kumova, "Kiraya yüzde 25 zam sınırı, geçiş dönemi çözümü olarak uygulamaya konulmasına rağmen, hem kiraların hem de enflasyonun düşüşüne dair belirgin faydalarının olduğunu söylemek zor," dedi. "TÜİK verilerine göre, uygulamanın başladığı Haziran 2022'den bu yana kira fiyatlarında %274'lük bir artış görülüyor. Sadece Mayıs 2023 - Mayıs 2024 arasındaki dönemde ise bu artış %125.1 olarak kaydedildi," şeklinde konuştu. Kumova ayrıca, sınırlamanın bireysel konut yatırımcısını endişelendirdiğini belirterek, "Kiraya verenler, gelecekteki kira değerlerini göz önünde bulundurarak konutlarını boş bırakmayı tercih etti ve bu durum kira fiyatlarında istenen etkiyi yaratmadı, aksine piyasanın dengesini bozdu," diye ekledi.
Kiralık Konut Piyasasında Kalıcı Çözümler ve Gelecek Öngörüleri
Kumova, "Zam sınırının kaldırılmasının piyasanın dengelenmesine katkı sağlayacağını ancak kira sorununun tamamen sona ermesi için yetersiz kalacağını" belirtti. "Son 8 yılda ev sahipliği oranının yüzde 61'den yüzde 55'lere gerilemesi ve kiralık konut ihtiyacının yüzde 20'den yüzde 27'ye yükselmesi gibi rakamlar göz önüne alındığında, önümüzdeki dönemde kiralık konut piyasasında fiyat yoğunluğu yaşanabileceğini düşünüyoruz. Bu sorunu çözmek için en önemli adımlardan biri ev sahipliği oranını yüzde 60'ların üzerine çıkaracak çözümlerin hayata geçirilmesidir. Ayrıca erişilebilir sosyal konutlara ulaşmak için 'ucuz arsa tedariği' ve 'düşük maliyetli kredi imkanları' gibi önemli adımlar atılmalıdır. KONUTDER olarak önerdiğimiz modelde, kamunun arsalarını uygun şartlarda özel sektöre vermesi ve inşa edilecek konutların fiyatları için üst sınırlar belirlenmesi, TOKİ'nin de bu süreçte aktif rol alması önerilmektedir. Ayrıca, bireysel yatırımcılara yönelik kısıtlamalar kaldırılmalı ve güvenlerinin yeniden kazanılması için ek vergi söylemlerinden kaçınılmalıdır," şeklinde konuştu.
