Son yıllarda hızla yükselen kira fiyatları ve enflasyon oranlarının getirdikleriyle birlikte kiracılar ve kiraya verenlerin gündeminde olan “Kira Artışı Nasıl Yapılır?” sorusunun cevabı Türk Borçlar Kanununda açıkça düzenlenmiştir. Buna göre ; Devam eden bir kira ilişkisinde kira zammının nasıl yapılacağı; kira ilişkisinin kaç yıldır sürdüğüne, kira sözleşmesinde artış oranının belirlenip belirlenmediğine ve artışın yapılacağı ayda açıklanan enflasyon oranlarına göre belirlenmektedir.
Kanun koyucu hem ev kiralarında hem işyeri kiralarında, kiracıların kiraya verenlere karşı daha zayıf oldukları kabul edilmiş ve bu nedenle birtakım konularda kiracılar kanunen koruma altına alınmışlardır. Kira artışında belli bir sınır belirlenmiş olması da bu koruma kapsamında alınan korumalardan biridir.
Kural olarak taraflar kira sözleşmesi yapılırken , kira bedelinin her yıl hangi oranda artacağını belirleme hakkına sahiptir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, konut ve işyeri kiraları için bu konuda bir sınırlama getirmiştir. Buna göre ; ‘’Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.’’
Buna göre tarafların sözleşmede belirlemiş oldukları artış oranı, tüketici fiyat endeksinde (TÜFE) açıklanan on iki aylık ortalamalara göre değişim oranından düşük ise geçerli, fazla ise geçersiz kabul edilecektir.
Örneğin sözleşmede kira artış oranı olarak net bir oran belirlendiyse, örneğin kira bedelinin %35 zamlı ödeneceği yazılıysa, kira sözleşmesinin yenileme ayında açıklanan TÜFE oranından fazla olup olmadığına bakılacaktır. 2022 yılının Nisan ayında yenilenecek olan kira sözleşmeleri için kira bedelinin artış oranının üst limiti %29.88’dir. Dolayısıyla kiraya verenin %35 zam isteme hakkı bulunmamakta, kira bedeli en fazla %29.88 oranında artırılabilecektir.
Ancak kira sözleşmesinde yenilenen kira yıllarında kira bedelinin %10 zamlı ödeneceği yazılıysa, bu durumda bu oran geçerli olacak, kiracı kira bedelini %10 artırarak ödemeye devam edebilecektir. Kiraya veren böyle bir durumda %10 değil %22,58 oranında zam yapılmasını talep edemeyecektir. Ancak kiraya verenin kira bedelinin uyarlanması davası açma hakkı saklıdır.
Bazen ise kira sözleşmelerinde kira bedelinin artışının hangi oran üzerinden yapılacağı kararlaştırılmamış olabilir. Bu gibi durumlarda kiracı ve kiraya veren artışın hangi oran üzerinden yapılacağı konusunda anlaşamamışlarsa, başvuru üzerine hakim, Tüfe oranını geçmemek kaydıyla taşınmazın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre bir artış oranı belirler.
Kanun koyucu kira zamlarına ilişkin genel olarak kiracıyı koruduğunu yazının başında belirtmiştik. Ancak bu durumun bir istisnası mevcuttur. Bu durum TBK Madde 344/3’de düzenlenmiştir. Şöyle ki ; Kira süresi 5 yılı aşmış ise, Kiraya veren Tüfe oranını ile kısıtlanmaksızın, kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde yeni kira bedeli belirleyebilir.
Taraflar bu konuda anlaşmaya varamazlarsa, mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespitini talep edebilirler. Mahkeme, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelini; Tüfe oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir biçimde belirler.
Kiraya Veren Zam Konusunda Anlaşılamadığı Takdirde Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?
Kanunda kirada olan bir ev ya da işyeri için, kiraya verenin hangi hallerde tahliye talebinde bulunabileceği açıkça düzenlenmiştir. Kiracının yazılı olarak tahliye taahhüdünde bulunmasına rağmen tahliye etmemesi, kira sözleşmesinin 10 yıldan fazla süreyle uzamış olması, kiracının kira bedelini belirli sürelerde ödememiş olması, kiraya verenin kiralanan konut veya işyerine gereksinimi zorunluluk düzeyinde olması, kiralananın yeniden inşası veya imar sebebiyle tadilatı gerekmesi gibi haller bu tahliye sebeplerinden bazılarıdır.
Ancak tahliye sebepleri içinde, yapılacak olan kira zammında anlaşamamak bulunmamaktadır. Mevcut kira miktarından memnun olmayan kiraya verenin, haklı nedenlere dayanıyor ve şartları var ise kira bedelinin tespiti ya da uyarlanması için dava açma hakkı olsa da, sırf bu nedenle kiracının taşınmazı tahliye etmesini isteme hakkı yoktur.